Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Cara Hitung, Syarat, & Tarif Terbaru

Berdasarkan Pasal 44 ayat (2) UU HKPD, objek BPHTB mencakup perolehan hak atas tanah dan bangunan yang berasal dari pemindahan hak serta pemberian hak baru. Pemindahan hak tersebut dapat terjadi akibat berbagai peristiwa hukum seperti jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam badan hukum, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, serta hadiah. Pemberian hak baru meliputi kelanjutan pelepasan hak maupun mekanisme di luar pelepasan hak. Adapun jenis hak atas tanah yang menjadi dasar pengenaan pajak ini terdiri dari enam kategori, yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dan Hak Pengelolaan. Pasal 44 UU HKPD, berbunyi:

"Pasal 44

(1) Objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

(2) Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. pemindahan hak karena:

1. jual beli;

2. tukar-menukar;

3. hibah;

4. hibah wasiat;

5. waris;

6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;

7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

8. penunjukan pembeli dalam lelang;

9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

10. penggabungan usaha;

11. peleburan usaha;

12. pemekaran usaha; atau

13. hadiah; dan

b. pemberian hak baru karena:

1. kelanjutan pelepasan hak; atau

2. di luar pelepasan hak.

(3) Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. hak milik;

b. hak guna usaha;

c. hak guna bangunan;

d. hak pakai;

e. hak milik atas satuan rumah susun; dan

f. hak pengelolaan.

(4) Yang dikecualikan dari objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan:

a. untuk kantor Pemerintah, Pemerintahan Daerah, penyelenggara negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik Daerah;

b. oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

c. untuk badan atau perwakilan lembaga internasional dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan lembaga tersebut yang diatur dengan Peraturan Menteri;

d. untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

e. oleh orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

f. oleh orang pribadi atau Badan karena wakaf;

g. oleh orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah; dan

h. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan."

Objek BPHTB

Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Beberapa kategori tanah dan bangunan dikecualikan dari pengenaan BPHTB menurut ketentuan yang berlaku. Pengecualian ini mencakup perolehan hak oleh perwakilan diplomatik atau konsulat dengan asas timbal balik serta perolehan oleh negara guna penyelenggaraan pemerintahan atau pembangunan demi kepentingan umum. Badan atau organisasi internasional tertentu juga tidak dikenakan pajak ini selama tidak menjalankan usaha di luar fungsi tugasnya. Selain itu, pembebasan pajak berlaku untuk konversi hak tanpa perubahan nama, peruntukan wakaf, serta tempat ibadah. Melalui UU HKPD, pemerintah menambah daftar pengecualian ini bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang memperoleh tanah atau bangunan.

Cara Menghitung BPHTB

Besaran BPHTB terutang merupakan hasil perkalian tarif 5% dengan nilai bersih setelah pengurangan. Dasar pengenaan pajak menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak yang merujuk pada harga transaksi. Penggunaan Nilai Jual Objek Pajak dari SPPT PBB menjadi pilihan ketika nilai transaksi berada di bawah nominal tersebut. Nilai perolehan dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak berdasarkan aturan daerah setempat. Batas minimum NPOPTKP menurut UU HKPD adalah Rp80 juta untuk kategori umum. Angka pengurang bagi hibah wasiat atau warisan ditetapkan paling sedikit Rp300 juta. Berdasarkan Pasal 46 UU HKPD, berbunyi:

"Pasal 46

(1) Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak.

(2) Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan sebagai berikut:

a. harga transaksi untuk jual beli;

b. nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah; dan

c. harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

(3) Dalam hal nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.

(4) Dalam menentukan besaran BPHTB terutang, Pemerintah Daerah menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

(5) Besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp80.000.000,00 (delapan puluh juta rupiah) untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah tempat terutangnya BPHTB.

(6) Dalam hal perolehan hak karena hibah wasiat atau waris sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 ayat (2) huruf a angka 4 dan angka 5 yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris, termasuk suami/istri, nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

(7) Atas perolehan hak karena hibah wasiat atau waris tertentu, Pemerintah Daerah dapat menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak yang lebih tinggi daripada nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (6).

(8) Nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) ditetapkan dengan Perda."

Contoh Penghitungan BPHTB

Wawan menjual tanah seluas 200 meter persegi kepada Sri seharga Rp12 juta per meter persegi. Nilai Jual Objek Pajak kawasan tersebut berada di angka Rp11 juta per meter persegi dengan ketentuan NPOPTKP sebesar Rp80 juta. Nilai transaksi melampaui NJOP sehingga dasar penghitungan pajak menggunakan total harga jual beli sebesar Rp2,4 miliar. Besaran BPHTB terutang diperoleh dari perkalian tarif 5% dengan hasil pengurangan nilai transaksi dan NPOPTKP.

Harga Transaksi (200 m² x Rp12.000.000) =Rp2.400.000.000

Nilai Jual Objek Pajak/NJOP (200 m² x Rp11.000.000) =Rp2.200.000.000

Nilai Perolehan Objek Pajak/NPOP (Menggunakan Harga Transaksi) =Rp2.400.000.000

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) =Rp80.000.000

Nilai Dasar Pengenaan Pajak (Rp2.400.000.000 - Rp80.000.000) =Rp2.320.000.000

BPHTB Terutang (5% x Rp2.320.000.000) =Rp116.000.000

Maka, Sri wajib membayar pajak senilai Rp116 juta.